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    世茂入局与解直锟接盘“工3”财经午评

    财经午评 2020-08-0153未知admin

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      地籍编:GW1-17-13,净用地15.138亩,用地性质为居住用地,容积率2.5,建筑密度23%,绿地率35%。该地块需按照建筑的15%易地集中配建公租,竞得人须向国际港务区管委会缴纳集中配建公租建设资金1055万元。产品要求全成品交,且装配率不低于20%。设定最高限价,报价超过最高限价,以最高限价为基数,转竞义务教育设施代建费,起价100万元,增幅100万元,义务教育设施代建费叫价高者为最终竞得人。

      

      位于东二环,可俯瞰三里屯全貌的工体3,终于找到了新买家。

      4月26日,中海晟融官微显示,于近日成功发起设立主动管理型基金,收购市东城区核心地段的工人体育场西项目(以下简称“工3”)。

      同时,中海晟融与世茂集团达成合作,向后者转让其持有的工体项目40%权益,双方后续将携手操盘,对项目进行重新定位、设计、营销、运营等资产管理工作。

      中海晟融正是中植旗下投资,业务主要包括对上市的战略投资、二级市场阳光私募、私募投资和并购重组等。

      乐居财经获悉,中海晟融()资本管理集团有限成立于2014年2月,资本为15亿,股东为中海晟丰()资本管理有限和解直锟,分别持股99.93%和0.07%。解直锟本人为最终受益人,持股100%。

      在新冠期间,大多数投资者以观望为主,但中植系却在商办投资市场屡屡出手。

      18天前,东方资产以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦,彼时乐居财经报道,接盘者表面是债主东方资产,实际背后买家是在资本市场中叱咤多年的金控财团“中植系”。

        “神秘卖家”国澳实业

      至于此次卖家和成交金额,中海晟融并未披露,这也引发了不少猜想。

      知情人士告诉乐居财经,这笔交易去年下半年就在推动中,卖家是国澳实业有限(简称“国澳实业”)。现在披露出来,是所有手续都走完了,没意外发生,交割完成才敢披露。

      为何中海晟融在官宣中避而不提卖家?国澳实业又为何出售东二环的稀缺资产?

      

      乐居财经获悉,国澳实业成立于1994年,资本为1亿元,目前股东为夏子、刘军和范晓光,三位自然人分别持股98%、1%和1%。

      国澳实业为所知,是因为涉“教父”常小兵事件。

      2015年1月,中国诚信信用管理有限曾实名举报常小兵,举报信中提及:其一,内外、损公肥私,将处置资产低价转让给企业国澳实业,损失8亿元巨额国有资产;其二,同中证、国澳实业串谋,偷逃近3.2亿元巨额税款,通过海外洗钱暨转移利益。

      也是在那一年,国澳实业向安信信托股份有限出质国澳投资有限价值1亿元的股权数额。随着常小兵,国澳实业也慢慢下坡。

      2017年,国澳实业就曾在圈中广撒网,寻找接盘侠。

      乐居财经独家获悉的一份《工体西整栋产情况介绍》材料显示,工体项目于2006年建成,总32615.65平方米,用途为商住用地,包括、商业、办公等多种业态,属于空置状态。

      总体布局方面,地上部分共21层,25944.98平方米,同在一个产权证下,1-4层为商业,5-21层为酒店式;地下部分2层,共计1个车位,总6670.67平方米。

      

      根据世联行2016年8月对该产进行的价值评估,评估总价17.12亿元。材料还补充道,从2016年8月至今,市整体价水平上涨了近30%,故该产当前评估价值理应有所上涨。

      但是,据国内某商业基金人士向乐居财经透露,“这是一个很多坑的项目,推给过我们,但因为商业不能散售,涉及军产问题,价格太高,所以我们最终没有选择拿下。”

      2018年7月,国澳实业被市第三中级正式列为被执行人,执行标的高达12.03亿元。2019年1月,国澳实业被国家税务总局市税务局第一稽查局行政处罚,罚金246万元。

        三年降价五个亿

      寻不到合适买主,被接连不断处罚,国澳实业急于出手“工3”项目。在2019年一整年里,国澳实业先后四次拍卖工体西3资产。

      

      拍卖标的包括工人体育场西3Ⅰ段92套产、Ⅱ段111及159个车位(简称1资产包),以及工人体育场西35层Ⅱ段9套产(简称2资产包)。

      可惜上述两个标的都经历了无人问津,并均被二次重拍。其中,1资产包起拍价从125016.85万元降至100013.48万元,降价超过2.5亿元;2资产包的起拍价从5014.051万元降至4011.2408万元,降幅高达25%。

      

      降价后,买家终于出现了。2019年9月16日,西北金控以11.9亿元竞得工体3Ⅰ段92套产、Ⅱ段111产及159个车位,地上建筑共计275.28,地下建筑76.56。

      

      企查查显示,西北金控资本管理有限成立于2015年,并由横琴钰融股权投资基金(有限合伙)和中海晟融分别持股99%和1%,最终受益人解直锟持股99.9992%。换言之,西北金控也是中植系,同时,它还是国澳实业的债权方。

      这笔发生于去年的交易,直到2020年3月,中海晟融才在官微披露。相较于三年前评估总价17.12亿元,如今工体3的成交额仅12亿元,下降了5亿。

      对于中植系而言,这笔买卖是否真的划得来?

      对此,一位业内人士表示,该项目属于不良资产,项目比较老,产品本身有一定瑕疵,同时赶上现在的市场,所以项目单价在4万多还可以。成交价不是重点,如何处理复杂且未披露的隐藏问题,才是买方目前最为关键的问题。

      此次,中植系拉茂一起盘活工体3,打造城市更新项目,或许也是明智之举。

    原文标题:世茂入局与解直锟接盘“工3”财经午评 网址:http://www.guodingnet.cn/caijingwuping/2020/0801/86917.html